Zweifelhafte Mieterhöhungen

Hallo nochmal in die Runde (letzter Versuch. Jetzt wirklich alles geschwärzt). Aktuell habe ich etwas Stress mit meiner Vermieterin. Angefangen hat es mit einem Schreiben bezüglich einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung der Heizung; diese war defekt und wurde Anfang 2024 komplett ersetzt mit einer neuen Gastherme mit geringerem Verbrauch. Zu der Zeit war ich davon ausgegangen, dass hierbei alles korrekt abläuft und hätte die Summe auch so bezahlt. Dann folgte ein Austausch über WhatsApp, wobei sie kenntlich gemacht hat, weiter die Miete erhöhen zu wollen. Daraufhin habe ich mit der Materie auseinander gesetzt und viele Ungereimtheiten ihrerseits entdeckt.

1. Die Erhöhung der Kaltmiete aufgrund der Modernisierung ist nach § 559b unwirksam, da keine Kostenaufstellung beiliegt.
2. Aktuell zahle ich bereits mehr als die übliche Vergleichsmiete in Münster angibt. Wenn ich sehr konservativ bei der Berechnung bin und die Spanne von 18% ausreize, komme ich max. auf 830€. Ich lebe seit über drei Jahren hier und zahle seit jeher denselben Preis von 850€ kalt. Der Mietspiegel 2021 war übrigens 10% geringer. Zahle also bereits die ganze Zeit mehr als der Durchschnitt.
3. Wenn meine Freundin einzieht, muss kein neuer Vertrag abgeschlossen werden.

Ich habe mich dann dazu entschlossen, ihre geplante Erhöhung um 37€ nicht zu bezahlen und hatte es etwas drauf ankommen lassen, da ich sie nicht darüber informiert hatte. Mir war bewusst, dass sie mich daraufhin konfrontieren wird. Gestern war dann das Telefonat, persönlich wollte sie kein Gespräch führen (hatte ich ihr vorgeschlagen, da sie im selben Haus wohnt). Long story short, das Gespräch war sehr unangenehm. Es war ziemlich emotionalgetrieben von ihr, sie mache ja immer sofort alles wenn etwas ist, wie den defekten Kühlschrank oder das defekte Dachfenster austauschen lassen (Ja gut, der Kühlschrank war von 1800, das Ding war komplett fertig mit der Welt). Andere Vermieter seien ja nicht so. Auch sei für sie alles teurer geworden letzte Zeit und Darlehen müsse sie auch tilgen. Sie ärgere sich richtig keine Indexmiete gemacht zu haben, zukünftig würde sie das anders regeln. Ich habe darauf erwidert, dass auch für mich alles teurer wird. Sie antwortete damit dass es ja auch Lohnerhöhungen gegeben hätte. Andere Dinge, die sie gesagt hatte, die meines Erachtens falsch sind: - da ich keinen Einspruch auf ihre Erhöhung eingelegt habe, gälte es als Stille Zustimmung - Die Summe der Erhöhung von 37 € bzw 0,5€/qm sei korrekt, da sie pauschal 0,5€/qm erhöhen dürfe, sofern eine neue Heizungsanlage verbaut wurde. Die Investition hatte aber keine 50.000€ gekostet, das hatte sie mir bestätigt (8% der Investitionskosten darf sie auf die Jahresmiete umlegen). - Der Mietspiegel, der auf der Münster Internetseite angegeben wird, wäre nicht rechtsbindend; ich solle das kleingedruckte mal lesen Dass meine Freundin im Schnitt einmal die Woche bei mir übernachtet, fand sie auch nicht gut und sei nicht fair gegenüber den anderen Mietern (es müsste für die Nebenkostenabrechnung bereits jetzt eine weitere Person aufgenommen werden). Ihr Sohn, der direkt neben mir wohnt (und den höre ich bei meiner Pappwand auch jeden Tag), hätte ihr wohl gesagt, dass meine Freundin schon häufig da sei. Da werde ich meiner Vermieterin aber vorschlagen, meine Freundin einfach pauschal ab Februar rückwirkend zu berücksichtigen.

Und zum Ende hat sie nochmal eine richtige Bombe fallengelassen und hatte es erst nach mehrmaligem Nachfragen meinerseits ausgesprochen. Sie wollte das Gespräch schon beenden, sie hätte gesundheitliche Probleme und möchte nicht mehr darüber reden (Thema Mieterhöhung). Ihr anderer Sohn plane demnächst wohl wieder zurück nach Münster zu kommen; da müsse sie auch mal schauen was sie da macht. Eigenbedarf hat sie nicht ausgesprochen, aber wo die Reise dabei hingeht, war sehr offensichtlich. Ich sagte nur "verstehe, verstehe". Und damit war es zu Ende.

Nun meine Frage wie ich am besten vorgehen könnte. Rechtschutzversicherung habe ich bereits abgeschlossen und eine mit kurzer Wartefrist genommen. Ich möchte aber keinen Rechtsstreit und habe ihr m Gespräch auch gesagt, dass ich wohl einsehe, mehr zu zahlen.

Ich hätte ihr vorgeschlagen die Miete ab dem 01.06. auf 900€ zu erhöhen und dies für 2,5 Jahre fix zu machen.